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流动的中国 分化的房价!楼市下半场看这5大城市

2018-05-22 07:30
来源:楼市参考

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流动的人口

地产市场一直有个内在逻辑,就是短期金融,中期土地,和长期人口。但金融和土地市场永远是由国家宏观调控,顶层设计决定其动态走向,管控较严。

而人口相对自由,即使有户籍制度限制,大家还是会为了追求品质生活、优质资源,则或是为了生存,选择适合自己的城市奋斗。

于是,以改革开放40年为标度,中国大地实质性地发生了一场轰轰烈烈的人类大迁徙,而迁徙的背后就是无数城市的崛起与没落。这个可以在每年的春运人口流动图里找到答案。

对于人口的重要性不必多说,从马尔萨斯《人口论》等古典理论,到曼昆的《经济学原理》,都阐述过人口因素对经济发展的巨大影响力。

对于一个城市的发展,如果说产业是骨架,那么人口就是血液,骨架可以拉动人口,人口加速流动会缔造城市的一世繁华。

比如大家都想了解的热门城市成都和西安

在上世纪八、九十年代时期,西安与成都的经济实力其实相差无几,但随着改革开放和市场经济的推进,西部城市产业均以劳动密集型为主,也就说人口多寡决定经济总量。

成都和西安分别领导成渝经济圈、关中经济圈,前者人口规模是后者的5倍。而且,成渝经济圈中还有重庆这个中央直辖市,与成都齐头并进、良性竞争。关中经济圈则是以西安为首。在西安的引领下,走了二十多年后的陕西,已不能和成都相比。
2

人口流动下的城市变迁

昨天有个粉丝在房产研习社里问我:“市场上有专家说,按照目前国家的金融形式,倡导解绑房地产经济,那么房产周期论就一定会被消灭掉,而且现在大多城市响应国家调控都进入了漫漫横盘期,那么未来哪些城市的房价还会有上涨的爆发点?”

首先,笔者不承认自己是专家,因为专家是无法对大家说实话的,例如任老前辈。其次,只要是市场,就一定会存有周期,如果周期被消灭,那么这个市场还会存活吗?

而房地产市场的本质是供需关系,不是金融。在国家宏观调控面上,只能从金融和土地下手,扼制热钱流入房地产,抑制土地流动性,从而把楼市送进寒冬。那么人口呢?

答案是无法控制。

在中国,任何因素都无法阻挡年轻人的“梦想”,除了高房价以外。例如一直以来的北漂、深漂,到现在的杭漂、成漂等。只要一个地方有发展,有资源或者宜居,年轻人们就敢背负沉重的行囊踏上这块梦想的热土。

所以在大规模常年不断的人流涌动中,中国城市的格局早已发生了巨大的变化。这就好比当年魏格纳躺在病床上,望着世界地图萌生出大陆漂移说的道理,我们的城市也因人口流动而漂移。

在农业社会,人口的分布和粮食产量高度相关,那时候的社会主流思想是“民以食为天”,拥有粮食的地方就会聚集财富。所以在19世纪中期过后的100年时间里,东北人口从300万迅速膨胀到了4000万。

但随着工业化和城市化浪潮的推进,后来东部沿海地区由于天然优越的地理位置促使贸易繁荣,成为了财富主要的创造地区,内地人开始不断向沿海移动,源源不断的人口支撑起了当地的房价和产业。

所以进入到21世纪以来,以胡焕庸线为分界的东部地区以42%的土地,聚集了全国94.2%的人,东北又变成常年的人口流出大区。

资本具有逐利性,而人口的流动都是跟随资本的脚步,所以人们也是逐利的,假设把北京,上海的人口管制放开,一定会创造出比东北在20世纪前后更大的人口流入。

现如今,随着高铁、高速将全国交通网络枢纽打通,中国也被横向拉升逐渐扁平,信息获取和流动速度超出了历史任何一个阶段。

沿海城市产业被内地承接,内地再根据自身条件与之结合创新,城市竞争力迅速提升,与沿海城市比肩,比如成都的互联网基因和武汉的超强人才储备等等,这些现象都意味东部沿海城市的强者地位或将被取代,内陆时代正在崛起。

而内陆的崛起也并不是意味沿海城市会没落,只是说其潜力和发展速度将会带来一波旷世红利。

而沿海城市将会以协同发展的升级模式走向世界,例如两会提到的“粤港澳大湾区”,这种多核联动的模式沿海城市深谙其道。而正在崛起的内地,例如安徽、湖北、湖南、山西、陕西则还是在单核向多核联动的路上。

内陆的崛起拼的就是人才和人口。这也就是为什么从16年开始,各大城市开始疯狂无下线的撕脸抢人才,因为各自城市领导人心里都明白,只有足够的人才储备才可以撑起城市的产业发展和经济繁荣,才会在内陆崛起的时代中占山为王,富轹万古。

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人口流动下的机遇

大概从2016年开始,深圳和杭州便成为了一线和二线的热点话题城市,尤其是杭州,一度上升至“挤出广州的一线位置”,昔日杭州被称为上海的后花园,今日竟有人调侃上海都沦为了“环杭州城市”。且不谈真假虚实,单从这种噱头就证明了杭州在网友心目中的形象地位。

那么这一切殊荣又来自何处呢?

当然宜居环境、高速经济和第三产业等都是原因,但更重要的其实是狂飙的人口数量。数据表明,2017年杭州市常驻人口达到946.8万,比上一年增加了28万,接近两倍的净增长创历史新高。单2017年的人才净流入率在所有城市中位居榜首。

飙升的人口让杭州在上轮房价大涨后永远定格在了一个新的高度,房地产热度远超了苏州、南京、上海等其他长三角城市。即使在17年国家严控楼市不断加码的态势下,对房价的影响也被大量涌入的人口冲淡了。

除了深圳和杭州,小编把2017年热点城市的净流入人口数给大家整理了出来。(数据为常驻人口数,数据来源于城市统计局)


看完2017年「净流入人口量城市排行」你肯定会感到比较惊讶。首先是四大一线城市的两极分化,深广领跑,而上海北京人口净流入为负数,深圳以60多万的成绩跑赢全盘,实力可见一斑,深圳我在上篇文章《中国楼市下半场》具体讲过,这里不做详述。

而对于北京和上海在2017年人口净流入为负数是很好解释的。首先城市是有上限承载力的,马尔萨斯在人口论里也讲过,现代城市的人口发展得利于人口的聚集,但是,一旦城市人口发展到一定程度,则物极必反。

而目前的北京和上海已经远远超出了承载力,大城市病已经极度困扰政府和老百姓。关注城市规划的朋友们可能知道,北京在2016年的时候召开过一次“疏解非首都功能”的会议,而2017年正是其疏解政策施行的第一年。


从图中可以看出,北京疏解的人群去向基本向南,也从另一面反映了东北人口的外流加剧。上海疏解人群去向主要以江浙为主,加固了长三角兄弟经济圈地位。而疏解这一举措正好也为内陆二线城市的崛起提供了一个很好的解释。

根据人口净流入图再往下看,仅次于杭州的城市是长沙。长沙这个城市我一直比较看好,而且在中部城市群中,可以和武汉、郑州形成三强争霸之势。无论是年前加入了万亿GDP俱乐部,还是人口净流入量几乎和杭州比肩,都为其未来的发展提供了较强的后动力。而对于上一轮全国房价暴涨潮,长沙并没有跟上节奏,到目前为止二手房市场房价均值还处于低位1万左右,属于价值洼地。

接下来是西安。最近笔者发现房产研习社中留言咨询西安问题的粉丝特别多。

西安这个城市在文章开头提过,作为千年古都,有足够的文化底蕴,但之前由于产业的落后城市缺乏吸引力,导致人口基数起不来,逐渐落后于川渝。但是西安未来是可期的。

首先,在城市化运动的大背景下,沿海地区多核城市联动,内陆地区纵全省之力打造省会城市,发展多城市群是共繁荣发展的必然主张。所以西部地区除了川渝城市群外务必选择一个城市作为其他城市的领头羊。


这个城市就是一直以来带领关中经济圈发展的西安,所以这也是西安被定为国家中心城市和一带一路重要战略地位的原因。

不出意外,今后国家会给予西安大力的基建建造支持,让其迅速成长为一个可以肩负重任的西部核心城市,而2017年的净人口增长量也完美解释了这一点。

所以目前西安的房地产市场情况和长沙相似,属于低位,未来可期。

而对于排行榜中,武汉、成都、宁波、贵阳等地也具有较高的人口流入量,可以发现他们的二手房价格都没有下降,具有较强的抗跌性。

最后,在排行单末尾是岌岌可危的天津天津在年初被曝“滨海新区GDP挤水分事件”后,城市吸引力雪上加霜。


但这也是很正常的事情,这座拥有600余年历史的近代著名的工商业城市和中国北方最大的港口城市,不是想方法升级原有产业,发展服务业,摆脱计划经济思维束缚,而是想着和北京pk互联网,怎么可能有出路?

最后还想说几句:

1.人口净流入量这个指标不是唯一影响房价的标准,而是指标背后所带来的城市造富能力。所以,判断一个城市房价是否具有上涨动力用人口净流入来衡量并不会有太大偏差。

2.有粉丝在房产研习社留言说,徐州是三四线城市,但一直以来房价都在上涨,符合情理吗?其实,中国的确有一批三四线城市没什么名声,但一直以来都在默默耕耘自己的“事业”,在所在区域扎稳脚跟,不断提升人口吸引力,造成周边人口的不断涌入,成为一方的人口“汇聚中心”,类似的城市还有河南的南阳,浙江的温州。


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